三中全会后很多领域改革陆续启动，土地制度改革是最难啃的骨头之一，中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇撰文阐述中国目前土地制度现状及产生的问题，以及对土地和住房制度改革的建议，本期推出下篇：土地制度改革方向。
三中全会提出了一些土地制度改革方面的内容，大体上说，一个就是说对集体土地以后要减少强制征用的范围；第二，农村集体土地可以直接进入建设市�。坏谌�，农民承包经营土地可以流转；第四，就是农民的住宅用地，宅基地，可以出让、出租，入股、抵押，但没说继承。通过这一系列的改革，强化农民的财产权益，使农民在土地财产增值方面获得收入。
农村土地集体所有，实际就是村长和村支书所有
三中全会的这种土地制度改革确实进展非常大，但是，我从学者的研究角度看，还没有系统性。土地制度怎么改有几个关键的问题要解决。
第一，土地所有制，集体所有制面临的一个问题，这个集体是谁？现在我们所指的集体是村民自己，村民自治组织。但它不是一个经济组织，不是一种有经济责任的组织，也不是公司，也不是政府。那么土地应该归这样的组织所有吗？城市居民小区里有居民委员会，相当于村民自治组织，居民住宅地下的土地，应当由你的居委会所有吗，不可以，这个比喻是一样的。
第二，集体所有，很多地方实际就是村长和村支书所有，他们把土地卖掉、租掉，很多老百姓不知道。全国各地已经发生了很多很多的冲突。以后如果说集体土地不用国家征用，直接卖地，让村长、村支书决定卖地会造成更严重腐败。
第三，在未来30年，大量的村庄是要消亡的，村庄都消亡了集体何在？集体是土地的所有者，集体都没了，土地到期后找谁去续约？集体所有就不能随便把地顶给别人。集体所有制是一个落后生产力，属于封闭的社会农业或者牧业，人口不流动时的农业社会的一个所有制形式。现在全世界土地大范围实行集体所有制的国家，就中国一个。有一些改革学者给中央提建议，说集体所有制这是一个底线不能突破，只能是在集体所有下农民承包经营来解决问题。我觉得这样的不动大框架的修补性改革，以后会埋下很大祸根。
第四，房产税怎么征？土地出让金怎么办？理论上讲是房产税是可以替代出让金的。房地产税以有产权为据向政府纳税，首先要登记你的财产，然后按市价征收。但是如果按市价征收，目前房价泡沫太大，征房产税就会消灭中产阶级，会遇到强烈的抵抗。
另外征收房地税，土地出让金是否废除。土地出让金不废除，这边向穷人征，那边向富人征，就没办法让老百姓生活了。我在贷款的时候，交了出让金，买了房子之后除了要交按揭的利息，还要交房产税，双重向政府交钱，那我还怎么生活？
土地所有制可以全部国有
我认为，不想用明晰产权，市场决定主导的改革方案，想在目前大格局不动的思路下，制定改革方案，一定会失败，一定会给未来埋下更多的隐患。需要配套、协调和系统地设计方案，其核心是明晰产权和市场决定。只有这样才能顺利地解决问题，给未来留下祸根。
一、改造盐碱等未用土地、扩大土地来源。我们现在盐碱地有十几亿亩。中国的耕地占全国面积的14%-15%左右。沙漠大概是40亿亩，废气工矿地在4000多万亩。我们现在村庄占用面积是3亿多亩，城市占地不到1亿亩，也就是说农村村庄现在6亿多人口，他们占地是城市用地的3倍。当然有些村庄消失以后，如果有退出机制，就是说土地买卖机制是灵活的话，土地是能退出来的。
实际上我们土地是够用的，就是要改造出来一部分盐碱地、可耕的地、废气的工矿用地、还有其他可利用的土地，还有比如说通过节水灌溉，既可以提高土地的生产率，又可改造和增加一些种植面积。
我今年到英国去、去年4月份到美国旧金山，他们那边就是顺着坡建的一些别墅和其他住宅。不占平地和耕地，而且绿化、生态、环境都做的挺好。我们一个别墅征用了很多地，我觉得别墅和多层及高层住宅楼建设浪费了太多的平地耕地。而且人家建起来也很漂亮。比如说北京在如果在门头沟、昌平山上放开建住宅的话，让他们不要破坏绿化，不要破坏山体，很多是可以利用的土地。
第二，土地所有制全部国有，把集体部分也改成国有。改成国有以后，土地使用者发证确权。比如说我在农村有一块宅基地，把产权证发下来。同时土地交易、出租、入股、抵押、继承权利都要有。现在宅基地法律上是没有继承权的，三中全会也没有说明和定论。实际上市场经济是契约经济，契约经济交换是要有产权证的。比如说要卖车，这个车必须有车证，房子得有有关部门给你发的，多少平米、方位在哪的产权登记证。契约的基础就是我到银行可以拿这个抵押进行贷款。
集体所有、国家代管、永续使用
紧接着改称永续使用，彻底解决问题。不要定30年、50年、70年。永续使用也是产权的一个形式，叫永续使用产权。这样就可以征财产税了，包括房地产税，遗产税等。假如说土地还是集体所有，但是你可以永续使用。这也是一个办法。但是要有约束，不要让村长和村支书卖掉，不要让他们插手。叫集体所有、国家代管、永续使用。
另外一种办法是土地使用权再延长100年，也不用交出让金，就像以色列那样，到期之后再延长197年，就是定期永远延续下去的办法。我认为全部国有永续使用是一劳永逸的解决办法，如果说集体所有永续使用也是一个妥协的办法，如果说两者都不动，再多延长一百年，这也是一个妥协的办法，这就是把麻烦推给我们一百年以后的总书记和总理了。
第三个尖锐问题是，土地由谁来卖？改革的取向，应当是三中全会精神，新民市决定，由市场来卖。所有的手里有宅基地的、有林子的、有农业耕地的，不要由国土部门来卖，而是由企业或者土地现在的使用者到土地交易市场去挂牌。这样也会避免腐败，保护了很多干部。
相当多巨额的行贿受贿大案，与地方政府卖地有关，现在很多国土部门的干部都是高危行业。不小心就进去了。为什么不让市场决定呢？卖鸡蛋的为什么没有行贿受贿，没有腐败呢？就是因为市场化了，寻不到租了。
第四，房地产税怎么征，政府的收入从什么地方来呢？主要是房地产税。就是所有房子都要按照每年的比率交税，但是这个税怎么征呢？应当分清消费性住宅资产和投资性住宅资产。凡是居住的房子都是消费性的住宅资产。比如说我住了一百六十平米的，我那个地方每平米是5万元，你要按市价征收1%的税，就是一年8万元。我现在一个月工资是7700元，完了把公积金之类的扣除之后，就剩下6000多了。我工资就全部交房产税都不够。
我觉得要按市价1%征收，根本不可能。那怎么办呢，你就把这套房子确定为消费性住宅资产。因为我没卖，我自己�。也皇峭蹲视玫�。消费性住宅资产的价格怎么确定呢？你按五年北京市人均可支配收入。五年能买一个体面房子的价格。我算了一下是4000块钱。如果要买160平米的房子，是64万元，64万按1%的税率征收是交6400元。6400块钱还是靠谱的。如一下子要征8万元，这个事就不靠谱，因为你征的是价格泡沫税。我觉得一定是按消费性住宅财产征税。
民众应该呼吁拥有土地长期使用权
舆论和民众要干什么事呢？应该呼吁，要想征我的房产税，把长期使用产权给我。用国家要用长期使用产权换取对居民的住宅的房地产税征税权。如果这时候再不提，那30年、50年还按这个税率征。钱拿走了，后代还继承不了。50年后国家再卖一次地，或者收回国有，征财产税是没有道理的。除了收房地产税以外就收买卖交易费，比如说我现在要卖房子，卖给谁了，政府要收一笔钱。
所以通过这些办法，政府在海边通过吹沙造田卖一部分，土地房屋的房屋的交易税收一部分；房地产税、住宅房地产税和工业商业金融地产税再收一部分，完全可以形成替代出让金的财政收入渠道。
第五，就是房屋要多渠道供给，多渠道是什么呢？首先就是政府保障房。政府保障房的背后是政府的财力、经济发展水平。像新家坡600多万人，所有从印度洋、苏伊士运河过来的船都要经过那里，东南亚去欧洲买油的都要走那，所以它的海运、金融发达的不得了。所以他们有能力实行公租房，大家都有房，交点租金都行了。我们是搞不起的。
地方政府没钱建那么多保障房
昨天我听一个房地产专家说。如果真正按中央保障房计划，一年要建700万套，地方政府真要盖700万套房子，水泥钢材都不够用，为什么现在水泥、钢铁都卖不了，而且还往下滑，这说明地方政府没有在建，要么就是偷工减料了。所以现在城里的保障房都盖不起，何况还要给3亿农民盖。如果真要盖，银行体系都得破产了，所以我认为保障房全部限定在5%的人群。
不要盖那么多，而且是真正没有房子的，保障房就是在北京立交桥地下住的那些人，就是要解决他们的问题。而不是解决买不起房子，现在还有房子住的人。
再一个就是里要放开，放开多渠道建房。可以有房地产商建房，但是也可以有私人建房、有集资建房、有合作建房。把渠道打的畅通一些。现在保障房政策还不如城中村那些小产权房，如果我们今天没有70亿平米，占全国城镇住宅三分之一的小产权房，我们今天城市里的住宅就更困难了。
从这个意义上讲，我们要感谢小产权房。国土等部一次又一次严厉打击小产权房，非得要拆掉不可。其实你是折不掉的，全部折掉，相当多的居民要上街了。国土部部长也就得下台了。政府部门这方面千万不要干愚蠢的事。许多小产权房，还是要疏通消防等道路，进行安全改造，政府帮助投资一些基础设施，提供公共服务。不要再通过让其交出让金的方式合法化，而是通过开征房地产税的方式将其合法化。
第六，政府交给市�。皇遣还�，土地住宅体制改革还有一个重要内容就是用途管制，规划管理，即土地要用途管制，建设有规划管理。就是要严格按照规划进行管理。道路、商业用地、教育用地、旅游用地、农业用地、湿地。全让市场去调节是不行的。
最后政府要管理的是宏观调控，宏观调控是什么呢？房价高了，土地供应少了，政府要拿出储备的土地，要低于市面的价格抛出去，把低价压下来。土地价格太低，农民卖地的时候吃亏太大。那怎么办呢，政府用保护价把它收进来。
